Czas na StartUp!

Prowadzisz własny biznes i potrzebujesz jednoznacznych odpowiedzi? Zapraszamy do lektury bloga i kontaktu z nami!

Jak napisać umowę najmu lokalu?

office-170639_1280

 

Prowadząc działalność gospodarczą (czy też Start Up) każdy z Was potrzebuje lokalu, w którym będzie mógł działać. O tym czym jest lokal przedsiębiorstwa pisałyśmy już tutaj. Dzisiaj zwracamy uwagę, w jaki sposób przygotować prawidłową umowę najmu lokalu użytkowego. Oczywiście czasami relacje na płaszczyźnie wynajmujący – najemca powodują wprowadzenie szczegółowych regulacji. Dlatego warto skonsultować umowę z prawnikiem przed jej podpisaniem, który wytłumaczy wszystkie zawiłości prawne.

 

Komparycja umowy najmu lokalu

Każda umowa (nie tylko umowa najmu) na wstępie powinna zawierać oznaczenie stron umowy. Należy podać dane identyfikujące kontrahentów, takie jak firma, pod którą działają (w przypadku osób fizycznych – imię i nazwisko) i adres siedziby. W przypadku umów z przedsiębiorcami warto zawrzeć w komparycji również informację o numerze NIP, jak również dane z Krajowego Rejestru Sądowego (organ prowadzący rejestr oraz numer KRS). Natomiast w przypadku osób fizycznych warto w umowie wskazać numer PESEL. Dlaczego? Dla zabezpieczenia swoich interesów. W razie sporu pomiędzy stronami w pozwie należy podać informacje umożliwiające sądowi ustalenie powyższych danych identyfikacyjnych.

Dodatkowo, jeżeli któraś ze stron jest reprezentowana przez pełnomocnika w komparycji umowy powinny znaleźć się jego dane z wyraźnym wskazaniem mocodawcy.

 

Przedmiot umowy najmu lokalu

Umowa najmu lokalu cechuje się tym, że wynajmujący oddaje a najemca bierze określony lokal w najem. W postanowieniach umowy należy precyzyjnie oznaczyć lokal, który jest jej przedmiotem. Warto ustalić numer księgi wieczystej i sprawdzić, czy osoba, z którą prowadzimy negocjacje co do najmu lokalu faktycznie jest właścicielem nieruchomości i może z nami taką umowę zawrzeć. Z danych zawartych w księdze wieczystej możemy się również dowiedzieć, czy nie zostało wpisane ostrzeżenie o toczącej się egzekucji, która może powodować komplikacje w naszym najmie. Co istotne, aby uzyskać dostęp do danych z ksiąg wieczystych nie trzeba już udawać się do sądu, czekać w kolejkach i przeglądać zalegających w aktach dokumentów. Od jakiegoś czasu funkcjonuje platforma internetowa, która umożliwia przeglądanie treści ksiąg wieczystych bez wychodzenia z domu – wystarczy znać numer księgi wieczystej.

W umowie powinno się również określić metraż lokalu oraz ilość pomieszczeń, z których składa się lokal. Warto również wskazać, w jakie instalacje wyposażony jest lokal, aby uniknąć później niemiłych niespodzianek.

 

Czynsz

Za oddanie w najem lokalu wynajmującemu należy się uzgodniony w umowie czynsz. Strony mogą ustalić go jako konkretną kwotę (brutto lub netto) lub też określić poprzez wskazanie ceny za metr kwadratowy powierzchni lokalu. Należy również doprecyzować czy czynsz ma być płatny z góry (przed upływem danego miesiąca) czy z dołu (po upływie danego miesiąca) oraz w jaki sposób (gotówka / przelew).

Kolejna kwestia, to ustalenie, czy najemca zobowiązany jest do regulowania innych należności (np. za media) poza czynszem. Warto zadbać o to, aby umowa w tym zakresie była precyzyjna. Dzięki temu unikniemy ewentualnych sporów na tym tle. Najemca może być dodatkowo obciążony kosztami czynszu administracyjnego czy wykorzystywanych mediów (prąd, gaz, woda, telefon, Internet). Opłaty te mogą być regulowane na rzecz wynajmującego lub bezpośrednio na rzecz podmiotu, które je nalicza.

Koniecznie upewnijcie się również, jakie są zasady podwyższania czynszu i negocjujcie korzystne dla Was rozwiązania.

 

Prawa i obowiązki stron umowy najmu lokalu

Podstawowe obowiązki, jakie powinny być uregulowane (oprócz kwestii czynszu, która została omówiona powyżej) to kwestia remontów i ustalenia kogo obciążają. Co do zasady jest tak, że wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzania tzw. dużych remontów – związanych z pionami głównymi instalacji, zewnętrzną stolarką okienną i drzwiową (w zakresie montażowym i gwarancyjnym). Natomiast najemca powinien dbać o bieżące remonty – malowanie ścian czy naprawy konserwacyjne lokalu.

W umowie mogą się znaleźć również postanowienia dotyczące obowiązku wynajmującego zapewnienia dla najemcy miejsca parkingowego czy możliwości wywieszenia tabliczki reklamowej najemcy.

Najemca zobowiązany jest używać lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i przestrzegać przepisów sanitarnych, przepisów dotyczących bezpieczeństwa i przepisów przeciwpożarowych

 

Zakończenie stosunku najmu lokalu

Umowa najmu lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony umowa ulega rozwiązaniu z chwilą upływu okresu, na jaki została zawarta.

Umowa (zarówno zawarta na czas oznaczony jak i nieoznaczony może być również rozwiązana za pomocą zgodnego oświadczenia stron.

Kolejną możliwością jest wypowiedzenie umowy najmu. Okoliczności, kiedy można z tego skorzystać, jak również procedurę najlepiej wyraźnie określić w umowie (jest to szczególnie istotne przy umowie zawartej na czas oznaczony, gdyż umowa taka może być rozwiązana przed upływem okresu, na jaki została zawarta jedynie z ważnych przyczyn wyraźnie określonych w umowie).

Istnieje również możliwość rozwiązania umowy w sposób natychmiastowy bez konieczności składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Możliwość taka może być zastrzeżona na skutek istotnego naruszenia umowy przez drugą stroną. Może to mieć miejsce w przypadku braku regulowania czynszu terminowo przez najemcę czy korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, co może prowadzić do powstania szkód po stronie wynajmującego.

 

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe mają na celu uregulowanie kwestii formalnych zawieranej umowy. Zawiera się w nich informację o ilości sporządzonych egzemplarzy, formie zmiany umowy (i ewentualnych skutków niezachowania tej formy) czy też procedurę i sąd właściwy w przypadku powstania sporu pomiędzy stronami.

Oczywiście, powyżej podano jedynie podstawowe klauzule zawierane w postanowieniach końcowych. Umowa może przewidywać również inne postanowienia. Przykładowo może to być tzw. klauzula salwatoryjną, która przewiduje, iż w przypadku stwierdzenia nieważności któregokolwiek z postanowień umowy, nie uchybia to ważności pozostałych postanowień.

 

Załączniki

Jeżeli, któraś ze stron nie podpisuje umowy osobiście a przez umocowanego do tego pełnomocnika warto załączyć do umowy dokument pełnomocnictwa. W późniejszym czasie umożliwi to weryfikację jego treści  i rozwieje ewentualne wątpliwości co do zakresu czynności, do których był umocowany pełnomocnik.

Do umowy najmu lokalu należy również załączyć odpis (lub wydruk z platformy internetowej) księgi wieczystej.

Najistotniejszym dokumentem stanowiącym najczęściej integralną część umowy najmu jest protokół zdawczo – odbiorczy lokalu. Należy w nim oznaczyć, w jakim stanie znajduje się lokal (stan podłóg, ścian), a także w co jest wyposażony (meble, urządzenia). W protokole – zdawczo – odbiorczym powinna się znaleźć również informacja o stanie liczników. Informacja ta jest szczególnie istotna dla najemcy, który będzie opłacał obok czynszu również media.

 

A teraz zerknijcie do Waszych umów najmu lokalu. Zawierają wszystkie wskazane elementy? Coś budzi Wasz niepokój? Zapraszam do kontaktu!

 

 

2 comments for “Jak napisać umowę najmu lokalu?

  1. hallusforte
    11 września 2015 at 7:44 am

    Ujęte tak jak ja sam bym to pisał, przynajmniej takie mam wrażenie

  2. chocolatemamba
    25 marca 2018 at 10:16 am

    Fajnie napisane, nie zaszkodzi przeczytać porad i się czegoś więcej dowiedzieć. Ja od jakiegoś czasu wqszystkie umowy podpisuję przez apkę Spinker z Google Play, bo lubię mieć wszystko pod ręką. A w apce w archiwum mam zapisane wszystkie umowy i nie muszę ich drukować, tworzyć samemu, bo są różne wzory – w tym na wynajem mieszkania

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *